意見出臺，巢湖這類老舊小區(qū)優(yōu)先改造！

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近日，經(jīng)市政府同意，市政府辦公室印發(fā)《合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實施意見》（下稱《意見》）?！兑庖姟访鞔_了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的實施范圍、標(biāo)準(zhǔn)、程序及資金共擔(dān)等具體內(nèi)容。對2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)和政府投資建設(shè)的回遷安置小區(qū)優(yōu)先納入改造。列入城市房屋征收計劃的住宅小區(qū)，不納入改造范圍?！兑庖姟纷?020年9月22日起實施。

對《意見》的解讀
一、制定背景及依據(jù)
2012年，我市出臺《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見》（合政辦〔2012〕9號），將老舊小區(qū)改造納入市民生工程持續(xù)推進(jìn)實施，并取得了良好成效。到2019年底，累計投資58.4364億元，完成930個老舊小區(qū)改造，惠及105.9萬余人。

2019年6月，國務(wù)院常務(wù)會議要求，在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)和推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機(jī)制。2019年9月，我市被列入老舊小區(qū)改造全國8個試點城市之一，要求探索建立“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目生成、資金共擔(dān)、市場參與”等9個機(jī)制。2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號），要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要。

為落實好國務(wù)院辦公廳文件精神，結(jié)合試點任務(wù)需要，市住房保障和房產(chǎn)管理局在考察調(diào)研、調(diào)查普查、充分聽取街區(qū)干部和居民意見建議的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)我市老舊小區(qū)改造經(jīng)驗，特別是解決實踐中存在的“改造資金籌措渠道窄、管線入地協(xié)調(diào)難度大、公共服務(wù)統(tǒng)籌改造少、后續(xù)長效管理落實難、宜居程度參差不齊”等問題，草擬了《意見》（征求意見稿）。文稿充分征求了縣（市）區(qū)、市直相關(guān)部門、部分國有企業(yè)和廣大市民的意見，經(jīng)合法性審查后，形成今天的《意見》。

二、主要內(nèi)容
《意見》主要包括總體要求、工作原則、改造提升內(nèi)容及指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、實施程序和保障措施等五個方面。

（一）總體要求。包括指導(dǎo)思想、實施范圍和工作目標(biāo)。其中，在改造范圍上，明確了“在國有土地上建成、失修失養(yǎng)失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅）”納入改造范圍。把“2023年底前，力爭基本實現(xiàn)對2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)改造和后期管理服務(wù)雙提升。2024年起，按照“成熟一個，改造提升一個”的要求，推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升，形成持續(xù)改造提升的長效機(jī)制。

（二）工作原則。一是建管并重，注重長效；二是居民自愿，多方支持；三是分級負(fù)責(zé)，屬地主導(dǎo)；四是點面結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)。

（三）改造提升內(nèi)容及指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。分為綜合改造提升和管理服務(wù)提升兩個方面。根據(jù)居民生活需求，將綜合改造提升分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類三大類，并明確了相應(yīng)改造提升內(nèi)容。提倡實施連片改造，把老舊小區(qū)改造與其他城市建設(shè)、改造項目捆綁統(tǒng)籌，提升社區(qū)綜合治理水平。明確了通過“引入物業(yè)、成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、居民自治”的方式實現(xiàn)管理服務(wù)提升，保障改造效果的長效性。

（四）實施程序。將改造提升整個過程劃分為申請與受理、申報與確認(rèn)、實施與管理三個階段。在申請與受理階段，對符合條件的申請項目應(yīng)當(dāng)受理并納入項目庫。在申報與確認(rèn)階段，按意見征集、列入計劃、計劃確定、制訂方案、申請立項的步驟進(jìn)行；在實施與管理階段，按方案審查、招標(biāo)投標(biāo)、工程實施和監(jiān)管、項目驗收、后續(xù)管理的步驟推進(jìn)。

（五）保障措施。一是加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。成立了以市長為組長、分管副市長為副組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)了辦公室，明確了成員單位，界定了各自職責(zé)。二是落實了資金來源渠道。明確了財政補(bǔ)助資金的標(biāo)準(zhǔn)和范圍、個人出資的范圍和途徑、企業(yè)出資改造的內(nèi)容及范圍。鼓勵金融機(jī)構(gòu)融資和社會資本參與老舊小區(qū)改造。三是明確了配套政策?？蛇m當(dāng)減免城鎮(zhèn)低保戶家庭應(yīng)承擔(dān)的部分自籌資金；可在取得相關(guān)手續(xù)后，改變原老舊建筑使用功能；鼓勵各區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式，扶持老舊小區(qū)物業(yè)管理，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效 率和服務(wù)質(zhì)量。四是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。旨在提升人民群眾的參與度、 知曉度，樹立典型，激勵先進(jìn)。


《意見》全文
合肥市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作
實施意見
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提升居住品質(zhì)，滿足人民群眾對美好生活的向往，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。
一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，從改善人居環(huán)境入手，拓展創(chuàng)新政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作的可持續(xù)改造模式，健全共建共治共享機(jī)制，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

（二）工作目標(biāo)。編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃，滾動推進(jìn)實施。2023年底前，力爭基本實現(xiàn)2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)改造和管理服務(wù)“雙提升”；自2024年起，按照“成熟一個，改造提升一個”的要求，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，形成改造提升的長效機(jī)制。
二、工作原則

（一）建管并重，注重長效。堅持改造與管理有機(jī)結(jié)合，因地制宜建立長效管理機(jī)制。推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與基層黨組織建設(shè)、社區(qū)治理體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的統(tǒng)領(lǐng)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造。

（二）居民自愿，多方支持。尊重居民改造意愿，引導(dǎo)、調(diào)動其參與改造的積極性和能動性。運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與建設(shè)、管理、運(yùn)營。鼓勵金融機(jī)構(gòu)支持老舊小區(qū)改造，搭建產(chǎn)權(quán)主體與市場主體共建共享平臺。通過發(fā)動業(yè)主、居民和社會力量共同參與改造，形成廣泛參與的良好局面。

（三）分級負(fù)責(zé)，屬地主導(dǎo)。政府引導(dǎo)、鼓勵、扶持老舊小區(qū)改造。實行分級負(fù)責(zé)與屬地主導(dǎo)相結(jié)合，各縣（市）區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱各縣區(qū)）落實屬地主體責(zé)任，既盡力而為又量力而行，科學(xué)確定改造目標(biāo)，合理制定改造方案。

（四）點面結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)。鼓勵探索以社區(qū)為基本空間單元，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。結(jié)合城市及公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃要求，增加公共服務(wù)設(shè)施和公共空間，提升市政公共設(shè)施服務(wù)水平。注重保護(hù)歷史風(fēng)貌和古樹名木，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。
三、實施范圍

在國有土地上建成、失修失養(yǎng)失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅），納入改造范圍。其中，對2000年以前建成投入使用的老舊小區(qū)和政府投資建設(shè)的回遷安置小區(qū)優(yōu)先納入改造。列入城市房屋征收計劃的住宅小區(qū)，不納入改造范圍。
四、實施標(biāo)準(zhǔn)

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升包括綜合改造和管理服務(wù)“雙提升”。相鄰小區(qū)有相似改造提升需求的，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一納入改造規(guī)劃，根據(jù)群眾需求和項目實際情況，分階段推進(jìn)改造提升。

（一）綜合改造提升。分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類。

1.基礎(chǔ)類改造。為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、供氣、弱電、道路、消防、安防、圍墻、綠化、照明、生活垃圾分類、雨污水改造、適老設(shè)施、無障礙設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）、智能快件箱、智能信包箱、非機(jī)動車停車庫（棚）、機(jī)動車停車位、拆違拆臨、建筑節(jié)能改造等。

2.完善類改造。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造，主要是配套設(shè)施改造建設(shè)、有條件的樓棟加裝電梯等。其中配套設(shè)施改造建設(shè)包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、休閑活動設(shè)施、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等。

3.提升類改造。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進(jìn)的改造，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

（二）管理服務(wù)提升。因地制宜確定管理模式、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具備市場化管理基本條件的，縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，實施專業(yè)化服務(wù)。不具備引入物業(yè)企業(yè)服務(wù)條件的，由項目所在街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組建“社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心”，并通過召開居民會議等方式征詢業(yè)主意見后，委派保潔、保安等服務(wù)人員，實施準(zhǔn)物業(yè)化管理。不具備成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心”條件的，由項目所在街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）通過召開業(yè)主大會或者居民會議等方式，共同決定實施居民自治物業(yè)管理。
五、實施程序

（一）申請與受理。居民愿意承擔(dān)合理出資責(zé)任、后續(xù)物業(yè)管理方式已明確的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會等組織向各縣區(qū)住建部門提出書面申請，由其受理并納入綜合改造提升項目庫。

（二）申報與確認(rèn)。

1.意見征集。各縣區(qū)住建部門組織對申請改造的老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底、征詢意見，了解改造需求，同步制定居民資金籌集方案以及物業(yè)維修資金補(bǔ)建續(xù)籌方案，形成項目改造清單并在一定范圍內(nèi)公示。意見征詢時，凡需業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行表決。

2.列入計劃。公示結(jié)束后，對符合條件的項目，由縣區(qū)住建部門集中向同級發(fā)改部門、自然資源和規(guī)劃部門、財政部門申報列入下一年度改造計劃庫。

3.計劃確定。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，由各縣區(qū)組織對改造計劃庫項目進(jìn)行審查后報市住房保障部門。在開展財政承受能力評估后，由市住房保障部門會同發(fā)改部門、城鄉(xiāng)建設(shè)部門、財政部門聯(lián)合發(fā)文明確年度改造計劃。

4.制訂方案。各縣區(qū)住建部門組織編制項目建議書、初步設(shè)計方案及概算、長效管理方案。所在街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）在項目范圍內(nèi)對初步改造方案進(jìn)行公示，公示不少于5個工作日。

5.申請立項。各縣區(qū)住建部門向同級發(fā)改部門申報立項工作。

（三）實施與管理。按照年度改造計劃，由各縣區(qū)住建部門組織落實方案設(shè)計、資金籌集方案的審查、招投標(biāo)、工程實施和監(jiān)管等具體工作。

1.方案審查。項目立項文件批復(fù)后，各縣區(qū)發(fā)改部門組織專家對初步設(shè)計進(jìn)行評審并下發(fā)批復(fù)文件。各縣區(qū)住建部門將評審結(jié)果報市住房保障部門備案。

2.招標(biāo)投標(biāo)?？h區(qū)住建部門按招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定啟動招標(biāo)投標(biāo)程序。

3.工程實施和監(jiān)管。縣區(qū)住建部門按照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織實施，相關(guān)部門、街道等應(yīng)全力配合，為施工提供必要條件?？h區(qū)住建部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)老舊小區(qū)改造提升工作特點，組織業(yè)主代表對工程全過程進(jìn)行監(jiān)管，落實工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等管理要求。

4.項目驗收。項目完工后，縣區(qū)住建部門組織社區(qū)、居民代表、參建單位等進(jìn)行項目聯(lián)合竣工驗收。驗收通過后，應(yīng)及時完成財務(wù)決算、資料整理、歸檔和項目移交工作。項目接管主體為老舊小區(qū)所在地街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）。

5.后續(xù)管理。街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會按照長效管理方案，落實小區(qū)管理和服務(wù)，鞏固老舊小區(qū)改造成果?？h區(qū)物業(yè)管理行政住建部門做好指導(dǎo)工作。

老舊小區(qū)改造過程中涉及完善和提升部分內(nèi)容的，由建設(shè)單位或居民代表按相關(guān)規(guī)定程序開展工作。改變老舊建筑原建筑使用功能的，應(yīng)當(dāng)符合國家工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，并依法取得相關(guān)手續(xù)。支持部分零星用地和既有用房實施新建、改（擴(kuò)）建以及通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區(qū)配套服務(wù)用房。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道、社區(qū)用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)。
六、資金共擔(dān)

老舊小區(qū)的改造資金應(yīng)當(dāng)結(jié)合擬改造項目的具體特點和改造內(nèi)容，通過政府資金補(bǔ)助、居民合理出資、管線單位和原產(chǎn)權(quán)單位積極支持、社會力量以市場化方式參與、金融機(jī)構(gòu)可持續(xù)方式支持等方面，合理確定資金分擔(dān)機(jī)制。

1.財政資金補(bǔ)助。對基礎(chǔ)類改造項目，由政府財政承擔(dān)改造費(fèi)用（不含水電氣管網(wǎng)改造費(fèi)用和弱電管線治理費(fèi)用）。本著“市級統(tǒng)籌、分級負(fù)擔(dān)”的原則，按400元/平方米給予補(bǔ)助，市和區(qū)按6:4承擔(dān)，市和縣（市）按3:7承擔(dān)。鼓勵各縣區(qū)積極申請中央和省補(bǔ)資金，中央和省補(bǔ)助資金作為獎補(bǔ)資金全部下達(dá)項目所在縣區(qū)財政，專項用于老舊小區(qū)改造。對完善類改造項目，屬地政府給予適當(dāng)支持；相關(guān)部門有配套資金的要用于相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)，無配套資金的可多渠道籌集；非單一產(chǎn)權(quán)既有住宅加裝電梯，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于提升類改造項目，政府不予財政補(bǔ)助，重點在資源統(tǒng)籌使用等方面給予政策支持。

2.個人出資。水、電、氣改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的部分按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。加裝電梯除政府補(bǔ)貼部分，剩余部分由業(yè)主協(xié)商分?jǐn)?。鼓勵居民通過據(jù)實分?jǐn)偂⒑侠硎褂霉彩找?、補(bǔ)交物業(yè)專項維修資金、個人提取公積金、捐資捐物、投工投勞等多方式籌集資金。居民自籌部分資金涉及城鎮(zhèn)低保戶家庭應(yīng)承擔(dān)的部分，各縣區(qū)可以結(jié)合實際適當(dāng)減免。

3.企業(yè)出資。水、電、氣改造費(fèi)用中戶表前主管網(wǎng)改造費(fèi)用及更換或鋪設(shè)管道費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。

4.產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人出資。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金支持；鼓勵產(chǎn)權(quán)人出資改造提升自建的保障性安居工程項目。

5.金融機(jī)構(gòu)融資。鼓勵通過發(fā)行地方債券、消費(fèi)貸款、企業(yè)貸款等方式，加大對老舊小區(qū)改造的金融支持。積極培育老舊小區(qū)改造運(yùn)營主體規(guī)模化、規(guī)范化建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰明確的支持對象。

6.拓寬資金來源渠道。暢通單位捐資、維修基金、小區(qū)公共收益等渠道，拓寬資金來源；鼓勵通過市場化運(yùn)作方式吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造提升工程。
七、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由市長任組長，分管副市長任副組長的老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房保障和房產(chǎn)管理局，成員單位為各縣區(qū)及市直有關(guān)單位、有關(guān)企業(yè)等。各縣區(qū)是轄區(qū)老舊小區(qū)綜合改造提升和管理服務(wù)提升工作的責(zé)任主體，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真研究制定轄區(qū)老舊小區(qū)改造提升工作規(guī)劃，分年度編制滾動實施計劃，統(tǒng)籌推進(jìn)改造提升工作，形成改造提升長效機(jī)制。要嚴(yán)格落實各項規(guī)定，細(xì)化分工、責(zé)任到人，嚴(yán)密組織項目實施及后期管理。各縣區(qū)審計部門應(yīng)及時對財政資金使用情況進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果報市審計部門備案。

（二）完善政策配套。健全老舊小區(qū)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革，開辟老舊小區(qū)改造項目審批“綠色通道”。采取告知承諾、建立豁免清單等方式，簡化立項、財政評審、招標(biāo)、建筑、消防、人防、施工等審批及竣工驗收手續(xù)。對不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險項目，實行項目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。鼓勵各縣區(qū)采取以獎代補(bǔ)方式，扶持老舊小區(qū)物業(yè)管理，提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，逐步實現(xiàn)收支平衡。

（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。各地各部門要加大宣傳力度，通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義、政策、方法步驟和成效，提升人民群眾的參與度、知曉度，引導(dǎo)廣大居民積極參與、支持和配合老舊小區(qū)改造。組織開展群眾滿意度調(diào)查等活動，保障居民參與老舊小區(qū)改造全過程監(jiān)督，努力提升群眾滿意率。市住房保障部門會同有關(guān)單位，對進(jìn)度快、效果好的優(yōu)秀項目、典型做法，及時組織宣傳推廣，營造良好氛圍。


來源：合肥市人民政府發(fā)布