與物業(yè)有糾紛的巢湖人看過(guò)來(lái)！法院教你正確打開(kāi)方式……

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物業(yè)服務(wù)行業(yè)涉及到千家萬(wàn)戶，出現(xiàn)物業(yè)糾紛也在所難免。如何在物業(yè)糾紛中正確維護(hù)自己的合法權(quán)益？

問(wèn)：房子質(zhì)量差，墻體開(kāi)裂，下雨天漏水，墻上都發(fā)霉，還可以??？問(wèn)題這么多，只知道讓我交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)費(fèi)交可以，我自己修房子的錢(qián)給我補(bǔ)上或者抵扣物業(yè)費(fèi)。

答：房屋質(zhì)量問(wèn)題不可以拒交物業(yè)費(fèi)，也不能以此為由抵扣物業(yè)費(fèi)。交房之前發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，可以要求開(kāi)發(fā)商整改；交房之后處在保修期內(nèi)的，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改；已過(guò)保修期的房屋質(zhì)量問(wèn)題可以向物業(yè)公司反映情況，并由物業(yè)公司向房管部門(mén)提出維修基金使用申請(qǐng)。

問(wèn)：我房子都沒(méi)住過(guò)，空關(guān)著的呀，從來(lái)沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)他們的物業(yè)服務(wù)的咯，我也不需要他們?yōu)槲姨峁┓?wù)，物業(yè)費(fèi)我也就沒(méi)有必要交了。

答：房屋空關(guān)不可以拒交物業(yè)費(fèi)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條中規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！蔽飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的，具有共同性。物業(yè)是著眼于提高整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境的，包括對(duì)于小區(qū)的公共部門(mén)的清潔、綠化、維護(hù)等工作，單個(gè)業(yè)主稱自己沒(méi)有享受或者說(shuō)沒(méi)必要享受小區(qū)物業(yè)服務(wù)，不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯。

問(wèn)：那個(gè)誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)違章搭建，搞得我們家采光、出行受影響，還影響整個(gè)小區(qū)的環(huán)境，向物業(yè)反映了都沒(méi)有結(jié)果的，物業(yè)不出面解決，我是不會(huì)交物業(yè)費(fèi)的。

答：鄰居違章搭建不可以拒交物業(yè)費(fèi)。有問(wèn)題，找物業(yè)，“我不聽(tīng)我不聽(tīng)，反正物業(yè)公司要給我解決?！庇行I(yè)主夸大了物業(yè)公司的職能，其實(shí)物業(yè)公司沒(méi)有任何行政權(quán)力，它可以對(duì)業(yè)主進(jìn)行規(guī)勸、制止，報(bào)告業(yè)委會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)，但是它既不能揮起拳頭粉碎違建，也不能坐在原告席起訴你的鄰居拆違；權(quán)益受到侵害的業(yè)主有權(quán)向人民法院起訴。

問(wèn)  我家里被偷了，經(jīng)濟(jì)損失怎么算，物業(yè)公司提供的什么服務(wù)，物業(yè)費(fèi)我不交的。
答  家中被盜不可以拒交物業(yè)費(fèi)。遭遇家中被盜的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警交由警察處理。物業(yè)管理服務(wù)合同約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。


問(wèn)：我沒(méi)有跟這個(gè)物業(yè)公司簽過(guò)合同，憑什么讓我交物業(yè)費(fèi)，我不會(huì)交的。

答：個(gè)人沒(méi)有和物業(yè)公司簽合同不可以拒交物業(yè)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同：在物業(yè)建成后，業(yè)主大會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在商品房預(yù)售合同中，應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)管理的內(nèi)容；業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立以后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。也就是說(shuō)，業(yè)主個(gè)人是不與物業(yè)公司簽合同的。

問(wèn)：樓上鄰居裝修搞得我們家漏水、滲水，我反映多少次了，讓物業(yè)公司監(jiān)督一下，管一管，他們物業(yè)公司都不理睬不作為，物業(yè)費(fèi)我不交。

答：鄰居房屋滲水導(dǎo)致的損失不可以拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司管理的范圍是公共部位和公共設(shè)施，業(yè)主因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的原因?qū)е碌淖约曳课輧?nèi)部滲水，物業(yè)公司不承擔(dān)維修義務(wù)，房屋所遭受的損失應(yīng)當(dāng)向樓上業(yè)主主張賠償。

       如上圖，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的矛盾周而復(fù)始，不斷激化。物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主的小伙伴們，畢竟抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)的，物業(yè)公司積極作為，積極反饋，業(yè)主盡量理解和體諒，大家和睦共處，才能共同提高生活質(zhì)量，營(yíng)造良好的生活環(huán)境。

業(yè)主維權(quán)小貼士

1、對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題

相關(guān)法律條文
一、《中華人民共和國(guó)合同法》

第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

二、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

2、對(duì)于鄰居違建、裝修導(dǎo)致的漏水、采光等問(wèn)題
     相鄰業(yè)主可以依法向人民法院起訴相鄰關(guān)系糾紛，并根據(jù)情況要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
相關(guān)法律條文
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第八十四條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
第八十九條 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
第九十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
3、對(duì)于物業(yè)合同約定的公共部位養(yǎng)護(hù)不到位的問(wèn)題
      業(yè)主可以要求物業(yè)公司繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納行使抗辯權(quán)。另外，物業(yè)公司因未依職責(zé)對(duì)小區(qū)的公用設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維護(hù)或及時(shí)搶修，導(dǎo)致公用設(shè)施不能正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除妨礙；給業(yè)主造成損害的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
相關(guān)法律條文
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
4、對(duì)于物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的問(wèn)題
     業(yè)主可以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，并要求物業(yè)公司退還已經(jīng)收取的違規(guī)費(fèi)用。
相關(guān)法律條文
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
5、對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，但已經(jīng)預(yù)收物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題
        業(yè)主有權(quán)利要求物業(yè)公司返還已經(jīng)收取的，尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
（來(lái)源：含山縣人民法院）