商品房逾期交付，業(yè)主拒交物業(yè)費，開發(fā)商不交房，法院怎么判？

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預(yù)購商品房業(yè)主未能接到收房通知，數(shù)月后業(yè)主前來辦理收房手續(xù)，開發(fā)商委托交樓辦證的物業(yè)公司要求支付拖欠的物業(yè)費及滯納金，雙方由此產(chǎn)生爭議導(dǎo)致未完成房屋交付。日前，安徽省廣德市人民法院審結(jié)該起商品房銷售合同糾紛案，認定按期交付房屋是房產(chǎn)商的主要合同義務(wù)，要求支付物業(yè)費并非辦理房屋交接手續(xù)的前提條件，綜合確定開發(fā)商向業(yè)主支付逾期交房違約金5.8萬元。

案情簡介

2018年10月，原告張某夫婦與廣德某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于廣德市某小區(qū)的商品房一套，被告房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2019年12月30日前交付房屋，被告逾期交房超過90日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行,被告按日計算向原告支付全部房價款萬分之二的違約金；在辦理交付手續(xù)前，原告有權(quán)對該商品房進行查驗，被告不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。合同簽訂后，原告支付了全部房款，被告于2019年11月25日向原告戶籍地郵寄《期樓收樓通知書》和《收樓須知》，但因原告不在家且被告填寫的原告手機號碼錯誤導(dǎo)致未能送達。

2020年10月20日，原告張某在電話中回答被告工作人員一直沒有來辦理收房的原因是沒有錢。原告于2020年10月29日繳納案涉房屋契稅及住宅專項維修資金等，但因被告委托辦理交樓辦證的物業(yè)公司要求原告支付拖欠的物業(yè)費及滯納金，雙方產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致未能辦理收房手續(xù)。后雙方協(xié)商未果，張某夫婦訴至法院要求房產(chǎn)公司交付房屋及房地產(chǎn)權(quán)證，并支付至實際交付房屋之日止萬分之二的違約金149758.45元。

法院判決

廣德法院審理后認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人雙方均具有法律約束力。原被告簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，為合法有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。審理查明，在2020年10月29日前被告在通知交房時存在工作疏漏且原告存在怠于收房的事實，但此后被告委托辦理交樓辦證手續(xù)的物業(yè)公司以原告須支付拖欠的物業(yè)費及滯納金作為交房的前置條件顯然于法無據(jù)且與合同約定相悖，損害了原告的合法權(quán)益。該院綜合合同約定、雙方在不同階段對未能交房存在的過錯及過錯大小、逾期時間、未及時交房客觀上造成原告不能入住等損失、被告已當(dāng)庭交付房地產(chǎn)權(quán)證及鑰匙等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合確定被告支付原告違約金58000元。另查明被告當(dāng)庭將案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證及鑰匙交付原告，已當(dāng)庭履行完畢，故原告主張的交付房屋及房地產(chǎn)權(quán)證訴訟請求不予支持。

該案判決后，原被告均未上訴，被告已按判決內(nèi)容履行完畢。

法官說法

《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在商品房預(yù)售合同關(guān)系中，按期交付房屋是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要合同義務(wù)，在辦理收房手續(xù)時不得附加諸如交納物業(yè)費及滯納金等其他不合理的條件，否則不僅不能達到目的，反而會因此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時，作為購房者，在約定交付日期內(nèi)應(yīng)積極收房，以避免不必要的糾紛。

稿件來源：巢湖不動產(chǎn)  總編輯：茶君 審稿：落幕天涯